两个实验型住宅实践：访BIG建筑事务所合伙人Kai-Uwe Bergmann
因房租上涨及未来可负担住宅存量不足的预期，2014年，纽约公布了新的十年住房计划，以应对日益增长的居住需求，并建设更具多样性的宜居住区。从2011年起，BIG在纽约这个美国最先实施住房保障政策的城市之一陆续建设了两个公寓——微笑公寓（The Smile）和VIA 57 West，各自承担了不同比例的廉价出租单元，同时因为区位的差别，在整体设计上也有着相应街区的社会特点。
THE SMILE
微笑公寓位于曼哈顿东哈林区（East Harlem）的125号街和126号街之间，其中1/3的住宅单元被设定为经济适用房。
微笑公寓每个住宅单元都拥有至少一扇的落地窗，每一间住宅都可以得到充足的日间光照，并且给租户提供了专属的城市观景视野。
室内布置。
VIA 57 West
VIA 57 West坐落于西57街和西侧高速公路的一角，位于曼哈顿的中城，几乎占据了一个完整的城市街区，拥有朝向哈德逊河和码头的连续景观。
其中20%的住宅单元将被用于经济适用房，而剩下的80%则偏向城市工作的白领阶级。
建筑中部有一个开放的“中央公园”。
政策背景
纽约是美国最先实施住房保障政策的城市之一。“可负担住宅”（affordable housing）指美国政府为低收入家庭提供住房补贴，使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。美国利用家庭中等收入（MFI）或地区中等收入（AMI）指标划分居民收入水平，界定低收入家庭。因地区经济发展水平不同，全美共划定上千个不同收入区，政府将收入低于地区MFI或AMI标准的家庭，都纳入可负担住宅项目补贴范围。对纽约这样住房需求压力严峻的大城市，政府将补贴范围扩大到收入在120%AMI以下的家庭。
2015年9月21日，纽约市规划局首次向开发商派发“强制包容性住宅”（Mandatory Inclusionary Housing）任务，即在划出的15个指定区域内，所有新盖的住宅楼都必须有25%或30%的可负担住房面积，所含区域北到北方大道，南到罗斯福大道，东到王子街，西到范怀克高速公路。该提案是为了配合纽约的可负担住房计划，发展商必须符合要求明年才能获减免房地产税。包容性区划指政府规划时要求新建筑中包含中低收入阶层可负担的单元。包容性区划从1987年开始，但此前一直是自愿参与，政府通过税收减免等政策鼓励参与，而且一般有时限。
目前纽约全市至少有15个社区被列入重新规划的范围内，而布鲁克林的东纽约区将成为首个新区划社区。目前6个已明确被列入“强制包容性区划”考虑范围的社区市长白思豪希望2024年前保存或新建20万个可负担住房单元，其中预备通过强制包容性区划新增8万个单元。
（底图来源/ visualizingeconomics.com，制图/赵忞）
通过区划规范指定不同区域住宅的开发形式及规模，一般在容许高密度开发的区域要求开发商配建可负担住房并给予容积率奖励。起先，包容性区划只在曼哈顿岛推行，最近5年也为其他行政区采纳。目前规定，配置比例为20%留给收入低于80%AMI的家庭，或10%留给收入低于80%AMI外加15%留给收入低于125%AMI的家庭。与其他配建项目不同的是，该项目建造的可负担住宅是永久性的，因此尽管目前建造数量不多，但总体呈增长趋势。
纽约社会住房关注要点。（图片来源/ Designing New York Quality Affordable Housing）
Designing New York Quality Affordable Housing手册
除了强制包容性区划，政府还准备通过其他的措施推进可负担住房的保存和建造，包括:
1. 政府和社区合作，锁定当地可建造平价房的区域，鼓励发展商按规定比例建造平价房；
2. 与当地社区合作，保护将要流失的可负担住房；
3. 为业主更新节能电力系统以换取房租可负担的保证；
4. 调查纽约市使用率低的区域，并鼓励在这些区域建平价住房；
5. 以新型混住项目（如20%给较低收入家庭，30%给一般收入家庭，50%给中等收入家庭）取代效率较低的传统80/20平价房等。
除联邦住房项目外，纽约市政府还运营421A和Mitchell-Lama两个地方项目。
而根据2013年至2015年的政府数据显示，在住房保护和发展部门运行的可负担住房申请的抽签中，比起年长且有家庭的人士，年轻而且单身的纽约客们更容易受到青睐。
20/80 与 30/70
纽约的低收入群体不仅包括了诸如非裔、拉美裔等结构性种族问题，也包含了无家可归者、不得不居住在教堂中的各种群体，它面临的挑战与中国传统意义上的低收入群体完全不同。在纽约的住房政策中要提供10%为这些人群。同时，作为“民族大熔炉”的典范，纽约的法律规定一栋楼或一个街区中的邻里不可以只是同种族同阶级的，居住者需要包含非裔、拉美裔，还有爱尔兰裔、葡萄牙裔、意大利裔、波兰裔等欧洲传统“后进族裔”，他们的工作也不能雷同，收入要有差别，否则会出现“精英主义内部圈层化的伪多元性”，所谓多元性只表现在肤色、宗教、性取向等肤浅的外在形象，并不触及美国社会结构上的阶级危机。失去了真正的多元性，纽约也失去了自己的活力。
2012-2016年纽约不同族裔分布地区。（图片来源/ 纽约住房公平手册）
纽约住房公平手册
微笑公寓坐落的东哈林区是传统的非裔、加勒比裔和波多黎各人的聚居区，也是亚文化中心之一，有很多的音乐从业者和其他种类的艺术家，创意产业发达，并且离纽约大学、哥伦比亚大学等院校距离较近。所以有很多的创意阶层年轻人居住在那边。
微笑公寓的开发商Blumenfeld Development Group主营的业务为娱乐-零售商业、办公楼、工业建筑和多家庭式住宅，包括后期的物业管理和信托，因此微笑公寓中的社区服务也非常丰富，基础设施包括了健身中心、媒体影音室、休息室和可以俯瞰到画廊的协作办公空间，屋顶设施则有漩涡水疗中心、泳池、休息室和露台。
项目官网也主打“活力”和“高科技”特征（如BIG也作为年轻创意工作者的代表出现在官网），采用短视频和滚动互动的形态，并且格外强调周边的多元文化属性（如隐藏的日本餐馆，其实也主打“精致”而非传统哈林区的街头感）及社交和体验功能（如快乐），并且给出了餐饮、酒吧、夜店、博物馆、健身等年轻人打卡地的地图。
库哈斯《癫狂的纽约》提到，纽约的规划对社会住房有一定的规范。1915年纽约建造的38层的公正大厦产生了巨大的阴影，据说该阴影“正午时分投下的阴影有四个街区长”，事实上剥夺了附近的采光。这导致了《1916年区划决议》的制定，该决议使纽约市的摩天大楼具有典型的退台和高耸的设计。所以纽约政府提出“要像婚礼蛋糕一样”做层层退台处理，目的是让日光和风可以进入街区和室内。这一具有地标地位的建筑于1916年一当地建筑法案中被强制以“阶梯型立面”形式改造。但这个政策实际上规定的是体量，而非具体的轮廓线。BIG在设计微笑住宅的时候就提出了一种变通的设计对规范予以了另一种解读，只遵循了体量的蜕变，而剖面并未严格地遵守均质的退台，而是做了一个弧线的斜切，通过悬挑搭建和弯曲避让，带来的好处是顶部住宅面积和户数比直接退台要大很多，开发商的利润得到了很大的保障。
微笑公寓的立面。
背面立面。
设计理念。
致敬哈林区文化特色的公共空间彩色铺装。
有趣的是，一般的公寓底层都会配有咖啡馆等消费空间，但微笑公寓配套了一个托幼学校（Nursing School），是由业主提出的，可以看到开发商的偏好和对社区配套生活的重视，以及项目本身比纽约的住房政策偏好对已育家庭更为友好。
与微笑公寓相比，VIA的正常租金与社会住宅的租金相差很大。一室户4000+美元/月对比最低价的600美元/月（但大部分社会住房为1000+美元/月），相当于原来1/5的价格。VIA的区位较好，就在曼哈顿中城，并且贴近最新更新的哈德逊广场，高收入人群与给他们提供服务的人群阶级差序较大，而生活成本对于服务业从业者而言较高，因此更低的房租可以让他们减少包括通勤在内的各项生活成本。
建筑的公共区域中配套了办公空间
VIA项目的周边街区
VIA项目在曼哈顿岛上的区位
VIA项目所在区块的土地是私有的，其所有家庭提出的使用权出售年限为99年，也就是说地面建筑在99年后将被推倒，而居民则希望项目租金永久低于市场租金价格。这对开发商是一个挑战。所以各种利益相关群体不得不坐下来协商，最后达成妥协的年限为35年。在35年之后，即租金价格不再受到限制后，对它的市场依然可以保持信心，它能持续为未来的使用者提供充满惊喜的空间。一个好的建筑，价值在于从设计和材料，到运营和维护都有一个高标准。曼哈顿现在还有很多百年老建筑，现在使用起来人们依然觉得很好。建筑不一定会随着年份而贬值。Kai列举了在设计VIA 57 West项目的时候，BIG对于外立面金属涂层的工艺推进，并没有以控制造价为出发点，而是力图为城市缔造一处有持久品质的生活场景。
公共大厅，由此向上进入“中央公园”。
“中央公园”实景
VIA项目占据了两个地址（门牌号），按道理来说应该配有两个大厅。但开发商提出节约造价，希望采用一个大厅，而透过大厅可以看到中间的公园。VIA 57 West建筑中有一些收费的公共区域：如花园属于会员制的配套服务，年费为1000美元。实际上1000美元的配套服务包含芭蕾、瑜伽、健身等，而在纽约随随便便的一次健身都可能花费100美元。因此这个价位的会费对各种收入群体都非常友好，并不影响公寓的民主性。
配套的游泳馆
景观化的城市
每年大城市都虹吸效应地聚集青年人口，信息时代的青年人与城市、社会的关系也越来越紧密。现在年轻人的生活方式与过去有了很大的区别，是互联网的原住民，也像一种动物园的状态。家庭的小型化和原子化是未来城市生活的趋势，不像福特制时代的大家庭核心家庭了。过去18岁之后很多人会离开父母单独生活，如果24岁依然与父母同住会被怀疑“有问题”。但现在的居住空间越来越小，高企的房租让年轻人很难离开父母单独租房，年轻人与父母同住的时间更长了，这在亚洲的大城市也是普遍现象。这让两代人共同居住（Co-living）的模式更加普遍，而未来的城市设计和建筑设计也需要面对这样的变迁，更多的共享，更多的压缩空间（Compact Space），小面积也能满足生存需求。
《景观都市主义：从起源到演变》
现在的城市居住者接受到的信息都位于特定场所，比如在动物园，在博物馆，而不是在农场，城市就像一个培养皿，处于一种封闭的状态。城市空间承载了很多关于年轻人生活的功能，一些福特制时代家庭内部的功能也“外包”回归城市。这也是城市需要多样性，需要社区的原因。城市中的公共空间不能仅仅作为象征性的补偿，或者所谓＂休闲＂这种大众性活动的容器。公共空间首先是集体记忆和愿望的载体，其次是地理和社会想象的场所，并拓展出新的关系与可能性。都市主义的城市化是战略性的，并会更加趋向于为土地注入潜力。城市基础设施会播下未来可能性的种子，并为不确定性及期待都安排了表演的场地。
并非仅仅特权空间是有价值的，包括公共基础在内的各类城市空间都是宝贵的，它们是在以一种富有特定意义的方式来满足人类的居住功能。城市未来的发展将会是景观化的，在各种功能从居住空间回归城市的时候，也是在城市内形成各种景观。这里的景观不等同于自然或生态环境，而是作为一种其他城市系统的衬底，不是核心或边缘模式，而是基质模式，成为城市发展的支撑体系，保护自然系统和区域文化的活力，简而言之，景观即是未来的基础设施。因此未来的建筑设计要考虑建筑与建筑之间的空间，不仅是洞悉当代城市的透镜，也成为重新建造当代城市的媒介，是一种建筑的外溢和相邻建筑之间的交互空间，是未来城市设计和建筑设计的重点区域。
Q=《城市中国》
A= Kai-Uwe Bergmann
Kai-Uwe Bergmann
BIG建筑事务所合伙人
Q:
网上可以看到The Smile的出租广告，在其中的教育配套一栏会发现周边缺乏优质学校。您如何看待城市中居住与教育服务的关系？是否住房与周边教育设施规划的断裂是纽约可持续住房的系统性问题？或者说正是因为这种断裂而造成社会住房天然不鼓励有子女的家庭申请，从而形成了正反馈偏差和偏见的累积，进而反作用于社会住房的政策制定和规划逻辑？
A:
很多社区在各方面缺乏对下一代的投资。然而，微笑公寓所在的哈林区是纽约最具文化多样性的社区之一，在文化和教育机会都有着丰富的历史。最近还将进行的项目是沿125街剧院区的国家黑人剧院改造，它也会提供学习的空间。随着哈林区正在进行的分区制升级，未来将有大量的投资准备开始提高税基，并为附近的学校和公共资源提供资金。每个人都有责任确保给子孙后代提供工具和教育，使他们出类拔萃。
Q:
两个公寓楼中的住户呈现了明显的区别，一个更偏学院精英主义一些，一个更偏商业精英主义一些。您会认为这种政治观和实践上的分化对于一座城市而言是问题吗？BIG在北欧其他面向社会青年团体设计的集合住宅是否遇到和在纽约不一样的难点或挑战？
A:
VIA的区位在Hell’s Kitchen地区，从前那里是座仓库，从事滨水的相关业务；而微笑公寓的用地以前是周边居民区的停车场。两个项目均释出20%~30%的可负担住房套数给更大范围的纽约市民。实际上，微笑公寓中10%的可负担套数分配给了申请时无家可归、没有固定住所的人群。所有这些努力，都是为了让支付可负担租金的居民感受到，他们和支付市场租金的邻居是完全平等的。可负担单元均匀分布在两个项目中，而不是集中在最不理想的位置；所有的套型都有相同的精装修和电器，这样就不会同时存在一个市场价格租赁的厨房，和一个不同的可负担套型厨房；每个人都使用同一个主入口，可以使用24/7前台接待和大堂设施。所以我看不出有精英主义。
Q:
与微笑公寓相比，VIA 57中80%在实际生活中的消费逻辑也比微笑公寓更倾向于区隔和圈层社交。安置的20%在回访反馈中是否提到感受到了更多的心理压力和邻里微妙的张力？
A:
我不认同这个假设，这个项目反映了纽约人口组成的多样性。从1987年开始的包容分区政策保证了所有邻里社区都混合了不同收入水平和社会阶层的人群。对于可负担住房的租客，我们不进行预先的筛选——抽选系统保证了对于可负担的房型，每个人都有均等的抽中机会。有超过一万人报名参加了抽选，而可负担住房的套数只有135间，所以才会供不应求。
Q:
在新冠疫情爆发时期，封城对居住面积狭小的人口的身心也产生了影响，都市景观主义的功能外置理念反而是不可持续的。您如何看待这种理论与实践上的矛盾？BIG在设计中采用了欧洲合院的理念，这在后疫情时代会是某种趋势吗？
A:
我们认为，正如VIA这样把欧洲庭院的建筑形式融合进高楼大厦，这并不是过时的趋势。纵观纽约的历史，有过好多个庭院高楼的例子，比如1930年切尔西地区的London Terrace，就展示了在市区创设绿色园林和给人带来安慰的空间的重要性。这个居住项目拥有近百年历史，不仅达到了自我保值，还成为了切尔西地区最有价值的地址之一。类似地，我相信景观都市主义在后疫情时代已经成为一种更重要的品质，可以融入到我们的城市项目中，因为人们把目光投向公园和街道，寻找活动的空间，以便与社会保持距离。
Q:
这两个项目投入运营之后，用户的实际使用反馈是否有一些和原先设计意图并不相符的地方，是否存在后续的设计改动？BIG对于投入使用的项目是通过怎样的方式追踪其使用效果，并进行可能的调整的？
A:
事实上，两个项目都已经投入使用了。我们会时不时进行检查，看看项目是不是运转地还好。疫情期间，VIA甚至做到了比周围许多居住建筑更高的入住率。有些人认为是因为庭院确实给入住的居民提供了封城期间安全的活动场地，而其他的住客只能囿于没有户外空间的小型公寓里。我们在微笑公寓的设计中也有相同的借鉴：屋顶游泳池和花园区是很棒的设施，它们把这部分的哈林区和天际线连为一体，从而连接上纽约的其他部分。
微笑公寓的露天泳池眺望城市
VIA 57的“中央公园”实际上拥有比较开阔的视野，哪怕面向的是建筑最高的部分。
采访/李娟[城市中国研究中心]+徐光
文/赵忞
翻译/戴伯威（实习生）
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